Форум » Обсуждение эксплуатации дома и управляющей компании » Обсуждаем работу управляющей компании » Ответить
Обсуждаем работу управляющей компании
rlight: Пишем отзывы о работе компании
Hrom: С этой УК не сталкивался, но насколько я понял жильцы не особо ими довольны. В этом году сменился директор, вроде планы по наведению порядка в УК у него амбициозные были, интересно чем дело кончится... А вообще хорошо бы собрать на форуме не менее 50% соседей и если к моменту получения ключей Пик-К будет такой же помойкой как сейчас - можно было оперативно сменить их, пока крови финансовой с нас не попили много.
клиент77: Обязательно надо попытаться выбрать УК самим собственникам, но по личному опыту знаю это трудно. Никто не хочет отрываться от кормушки, ведь новостройка не требует вложений как ветхий фонд, например хрущевок. А финансирование одинаковое и постоянное! Иногда бывают такие УК, что легче под ДЕЗ подлезть.
Гость1505: А откуда информация о том, что будет ПИК-Комфорт? Я думал, что по умолчанию будет Моспромстроевский "Уют".
rlight: Гость1505 пишет: А откуда информация о том, что будет ПИК-Комфорт? Я думал, что по умолчанию будет Моспромстроевский "Уют". Прописано в договоре участия ЖСК: 3.1.4. Обеспечить передачу Квартиры Пайщику в срок не позднее 2 (двух) месяцев с момента принятия Жилого дома в управление и эксплуатацию Управляющей Компанией ООО «ПИК-Комфорт» (далее – Управляющая Компания) при условии внесения Пайщиком вступительного и паевого взносов в полном объеме
Гость1505: rlight пишет: Прописано в договоре участия ЖСК: 3.1.4. Обеспечить передачу Квартиры Пайщику в срок не позднее 2 (двух) месяцев с момента принятия Жилого дома в управление и эксплуатацию Управляющей Компанией ООО «ПИК-Комфорт» (далее – Управляющая Компания) при условии внесения Пайщиком вступительного и паевого взносов в полном объеме В моем договоре аналогичная формулировка, только фраза "ООО «ПИК-Комфорт» (далее – Управляющая Компания)" отсутствует. А Вы в Промстройинвесте покупали?
Hrom: у меня тоже прописан Пик минус Комфорт. Покупал в Промстройинвесте.
Гость1505: Скорее всего, у меня просто более ранняя версия. А есть у кого-то еще (на данном форуме) аналогичный моему договор без упоминания ПИК-Комфорт?
rlight: Гость1505 пишет: А Вы в Промстройинвесте покупали? в Промстройинвесте
Pke: Ну не может же один дом обслуживать 2 различных ТСЖ? Для статистики: у меня ПИК-комфорт
Hrom: Pke пишет: Ну не может же один дом обслуживать 2 различных ТСЖ? Нет. Поэтому перед выдачей ключей должны будем подписывать бумажку, где клянемся в верности Пик-комфорту. Обычно именно ключами шантажируют. Другое дело занимается ли этим Моспромстрой? Никто не в курсе, как на Виноградова ситуация обстоит? У них тоже сейчас та же компания управляет, что прописана изначально была? А вообще для смены УК надо 50% голосов. Если будем дружны - мне кажется это не проблема. Только нужно тогда потихоньку заранее нормальную УК подыскивать. Такие есть вообще в нашем районе?
Hrom: Мата Харлей, думаю, тех кому не все равно будет большинство Просто мало кому хочется участвовать во всех этих дрязгах и выяснениях отношений с УК. Поэтому если бы найти УК с хорошей репутацией - было бы здорово. Один раз собраться, утвердить эту УК и проблем больше не знать.
Hrom: Мата Харлей, да-да, я все это понимаю, конечно! Так что предлагаете?
клиент77: Да тут как и во всей нашей стране, хоть обпредлагайся. Все всё знают, все понимают, но ни чего не меняется. Если захотят навяжут ПИК или другую, а если по человечески то должны предложить выбор. Просто все подписывали доверенность на три года, а по ней можно заключить договор на обслуживание с кем угодно... еще на три года. Но все равно необходимо объединение большинства собственников!
Hrom: А разве мы не можем собрать РЕАЛЬНОЕ собрание и выбрать на нем того кого хотим? По идее это же гражданские отношения, мы работодатель, а УК работник.
irina: Hrom пишет: А разве мы не можем собрать РЕАЛЬНОЕ собрание и выбрать на нем того кого хотим? По идее это же гражданские отношения, мы работодатель, а УК работник. Нужно сначала собрать побольше жильцов на форуме. Пока непонятно какое кол-во инвесторов купили квартиру для перепродажи к моменту сдачи дома.
Hrom: Когда сделают шахматку на форуме - попробуем выяснить этот момент
Hrom: Мата Харлей пишет: что Вы имеете ввиду? Отвечал на сообщение irina, имел в виду, что попробуем выяснить сколько человек собираются жить в этом доме.
Hrom: Мата Харлей пишет: как минимум - обзавестись новой редакцией Жилищного кодекса и изучить. Конечно, когда дом будет построен, но еще не сдан в эксплуатацию, все равно он должен будет обслуживаться. Вот на этот переходный период, как правило, застройщик сам приглашает УК, понятно, почему. Вот отсюда и появляются 3 года. И ничего здесь не изменишь, платить будем столько, сколько скажут Далее. Когда на руках будут документы на собственность и если жильцам не все равно, сколько они платят и за какой уровень качества услуг, то в дальнейшем они должны самостоятельно организоваться и провести общее собрание собственников жилья и выбрать один из трех способов управления, установленных ЖК: - управление товариществом собственников жилья (ТСЖ), жилищным кооперативом (ЖК) или просто специализированным потребительским кооперативом (ПК). - управление управляющей организацией – юридическим лицом независимо от организационно-правовой формы или индивидуальным предпринимателем - непосредственное управление собственниками помещений. Концептуально полностью поддерживаю! Дело за "малым" - выбрать оптимальную для нас схему
Hrom: Мата Харлей пишет: я так понимаю, что с занесением участников посекционно и поэтажно? И поименно - дом должен знать своих героев
Hrom: Мата Харлей пишет: наверное, Вы будете первым? это уж как карта ляжет
vladlena: У меня тоже упомянута управляющая компания ООО ПИК-комфорт
Гость1505: Новостройки: управляющие компании «от застройщика». Жители против высоких тарифов, сервиса низкого качества и строительного брака. Сменить плохого управдома на хорошего трудно, но можно попробовать Не секрет, что большинство девелоперских компаний имеют собственные структуры, управляющие построенными зданиями после сдачи их в эксплуатацию. С точки зрения бизнеса это решение логичное – на управлении тоже можно зарабатывать, зачем же отдавать этот «кусок» каким-то посторонним? Однако часто таким управляющим компаниям (УК) отказывает чувство меры: они начинают воспринимать дом как «свой», и жителей, проживающих в нем, тоже «своими» - никуда они не денутся, будут платить столько, сколько мы посчитаем нужным с них потребовать! Оказывается, деньги не главное… По наблюдениям автора статьи, практически все застройщики передают новые объекты «своим» управленцам. Иногда о «родственной связи» говорится прямо: УК – наша «дочка». Иногда формально все не так, но по сути… Например, некий застройщик методично, здание за зданием, передает все свои новые объекты какой-то одной УК. Ясно, что связь (как минимум неофициальная) у этих компаний есть. И также ясно, кому будут переданы в управление следующие дома данного застройщика. Но это – повторюсь – мои личные впечатления, а хотелось бы более профессионального взгляда. О чем мы и спросили уважаемых экспертов, и получили подтверждения. «У большинства крупных застройщиков имеются свои управляющие компании», - выражает это мнение Андрей Биржин, управляющий партнер TEKTA GROUP. «Если объект небольшого масштаба, то управление им не представляет для застройщика большого интереса; такой дом, как правило, будет передан в управление сторонним организациям, - говорит Ольга Гусева, директор по маркетингу ГК «Домостроитель». – Но если объект более крупный (более 10 высотных домов), застройщик уже задумывается о создании своей УК, так как это уже становится более финансово интересным делом». Качество разное Работают управляющие компании, скажем так, по-разному. Много скандалов – некоторые из них выплескиваются в СМИ и интернет. Есть и положительные примеры. «Реноме у разных управляющих самые разные, - говорит Вадим Ламин, управляющий партнер агентства недвижимости SPENCER ESTATE. – Чаще всего на первом месте человеческий фактор, то есть желание и умение конкретного управляющего давать результат. Конечно, оно может быть ограничено возможностями компании, аппетитами администрации и т.д. В том же «Дон-Строе» есть объекты (например, «Триумф-Палас»), где много делается для жильцов, холлы и места общего пользования содержатся в идеальном состоянии. И есть другие примеры, когда собственники жилья не довольны качеством услуг управляющей компании». Вот об этом – недовольстве жителей – мы и поговорим подробнее. Не нравятся: цены… Первая и главная причина претензий собственников квартир – стоимость услуг. Понятно, что квартплата в современном доме бизнес-класса окажется выше, чем в соседней муниципальной многоэтажке – это определяется и большими площадями квартир, и уровнем сервиса. «Людям надо привыкнуть, что за комфорт придется платить, - взывает к разуму Вадим Ламин (SPENCER ESTATE). – Если вы хотите, чтобы неисправность потекшего крана была устранена не по заявке в рабочее время, а по вызову, тут же, в любое время, то надо понимать, что УК должна содержать штат дежурных слесарей, которым необходимо платить зарплату. И чтобы в подъезде сидела не бабушка, занятая исключительно вязанием, а вежливый опрятный охранник». Также, добавляет он, надо понимать, что при работе с такой УК жильцы еще кормят целый ряд менеджеров, бухгалтеров и т.д. В итоге строчка «техническое обслуживание» или «эксплуатационные услуги», как иногда предпочитают называть свой сервис коммунальные управленцы от ЖКХ, вырастает в 1,5 - 2 раза. Большинство покупателей квартир в современных домах – люди адекватные, они вполне согласны с тем, что исполнителям надо платить достойные деньги. Но вот «целый ряд менеджеров, бухгалтеров и т.д.» представляется жителям совершенно лишним – особенно с учетом того, что на зарплату именно данным персонажам и уходит основная часть денег. Раздражают собственников квартир и приемы, с помощью которых «разгоняется» квартплата. «Нечестные УК чаще всего используют метод завышения потребляемых объемов, - говорит Ольга Гусева («Домостроитель»). – Даже если у вас стоят счетчики на потребляемые вами ресурсы, вам все равно придется оплачивать затраты и на обслуживание мест общего пользования (подъезды, подземный паркинг, технические помещения). Отследить реальный объем потребления возможно, но крайне хлопотно, и, как правило, этим никто не занимается. Это касается и других статей затрат. Поэтому, чтобы уберечься от лишних затрат, нужно просто более внимательно следить за работой своей УК, требовать у них отчеты, не оплачивать подозрительные счета по первому их требованию, а просить обоснования». Замечательный эпизод рассказала Оксана Васильева, консультант по перепланировкам. «Мои клиенты в одном из ЖК бизнес-класса на юге Москвы платят за квартиру 16 тыс. руб. в месяц. 5 тыс. из этой суммы приходится на машино-место в подземном паркинге. Пикантность ситуации в том, что это машино-место они купили – так что платить должны бы только за его эксплуатацию, а это ну никак не больше 1000. Но застройщик и оставленная им на объекте УК все время затягивают оформление собственности. А пока собственности нет – машино-место покупателям не принадлежит, и им приходится арендовать его у УК». Комментарии, как говорится, излишни. …«избирательная слепота»… У М. Зощенко есть рассказ «Кошка и люди». Там жакт (точно не уверен, но, вероятно, некий аналог современных УК) отказывал в ремонте печки. Главный герой настоял на том, чтобы наличие в комнате угарного газа проверяла комиссия. Члены комиссии расселись, уверяя, что «вполне отличная атмосфера и нюхать ее можно». Досиделись до того, что стали все совершенно зеленые, на ногах качались, одного даже потом увезла скорая помощь. Но ремонтировать печку отказались. «Воздух вполне полезный. Натуральный воздух». Без малого 100 лет прошло, но похожие истории повторяются. Связаны они с тем, что дом сдан со строительным браком, устранять который – по гарантии – должен застройщик. Но УК, естественно, стремится выгородить свою материнскую структуру – вот и «не видит» протекающих крыш и щелей в окнах. …и прочие аспекты Есть и другие причины недовольства. На ряде объектов, говорит Вадим Ламин (SPENCER ESTATE), есть претензии к качеству охранных услуг и уборки территории. В одном известном ЖК работает только один провайдер интернета. Его качество и тарифы жителей не устраивают, но конкурентов в здание не пускает УК – как подозревают жители, небескорыстно. Также известен случай, когда жильцы были недовольны качеством подаваемой воды. УК даже заменила водопроводные трубы на пластиковые, но проблема все равно осталась. Можно ли заменить? И на кого? Могут ли жители, недовольные качеством работы УК, сменить ее? Задавая этот вопрос, я напомнил нашим экспертам различные истории, хорошо известные тем, кто, как говорится, «в теме». Там инициативным группам жильцов не давали проводить свои собрания, тут проводили «альтернативные» собрания (за то, чтобы остаться под управлением «старой» УК), подписи участников которых просто подделывали. Приходилось слышать и о более жестких вариантах – кого-то из активистов из числа жителей вообще били. Опрошенные нами эксперты отнеслись ко всем этим историям скептически. Да, УК будет, конечно, не в восторге от идеи жителей «уйти» ее, но слишком силовые действия сегодня не в почете. Чай, не «дикий капитализм». «Позволить УК ничего не делать и задирать тарифы могут только сами жители дома, - убежден Андрей Биржин (TEKTA GROUP). – Жилищное законодательство, хотя и содержит некоторые противоречия, но, в целом, проработанное и развитое, чтобы жители могли отстаивать свои интересы. По крайней мере, для этого есть все законные методы». «Основная проблема, на мой взгляд, не вот такие полукриминальные истории, а то, что в большинстве случаев собрать никого не получается, - полностью соглашается Вадим Ламин (SPENCER ESTATE). – Название явлению – тотальный пофигизм». Что ж, резковато, зато понятно. Да, в общем-то, с данной точкой зрения можно отчасти и согласиться. В большинстве случаев народ исключительно пассивен и жизнью собственного дома интересуется мало. Жильцы начинают проявлять активность, если их достают до самого «здрасьте» и у них имеется сильная инициативная группа. Есть и вторая проблема – на рынке еще мало хороших компаний. Допустим, вы нашли другого управленца – а где гарантии, что он окажется лучше? Тем не менее такие попытки есть. Так, в популярном жилом квартале новостроек недалеко от Москвы, где застройщиком является один из монстров столичного стройкомплекса, жильцы решили поменять УК, которая их не устраивает. Что для этого было сделано? Была выбрана инициативная группа жителей, которая «отсмотрела» около 25 компаний. Какие-то компании отказывались брать ЖК на обслуживание, поскольку его строительство еще продолжается (много пришлось бы возиться, чтобы держать в порядке территорию), какие-то не понравились самим жильцам – предлагали более дорогие услуги, предоставляли о себе неверные сведения и т.п. В итоге осталась пятерка компаний, из них окончательно выбрали одну. Вот, в частности, какие параметры учитывало «жюри». Компания обещает работать до позднего вечера, чтобы люди успевали зайти после работы и что-то выяснить, готова снизить тариф за содержание и ремонт жилья, наладить расчет коммунальных платежей так, чтобы люди не переплачивали, заняться благоустройством территории. Со своей стороны жильцы создают некоммерческое партнерство, которое будет контролировать УК. Поскольку домов в ЖК много, голосование идет уже почти полгода, и очень похоже, что жителям удастся добиться своего. Уйдет ли старая компания с миром или как-то постарается удержаться у власти - ждать развязки, видимо осталось недолго. Резюме от журнала www.metrinfo.ru Рынок управляющих компаний, признают специалисты, за последние годы сделал значительный шаг вперед. Но все же он развит недостаточно – нельзя спокойно найти компанию, которая возьмется управлять вашим домом, гарантируя при этом качество и низкие цены. Однако первые ласточки все-таки появляются. Что у них получится – покажет время. Комментарии экспертов: Сергей Лядов, пресс-секретарь девелоперской компании «Сити-XXI век»: С принятием в прошлом году ряда законов застройщики не могут монопольно управлять объектами после ввода построенного жилья в эксплуатацию. Прежде они вправе были создавать собственную управляющую компанию и передавать ей в управление построенный многоквартирный дом. При этом отказаться от услуг этой организации можно было только путем проведения общего собрания собственников многоквартирного дома и положительного голосования по данному вопросу большинством участников собрания. Во многих случаях добиться этого собственникам многоквартирных домов самостоятельно оказывалось сложно, прежде всего из-за отсутствия кворума. Более того, после предметного обсуждения вопросов жизни дома жители выясняли, что проще и эффективнее работать с управляющей компанией и с ней добиваться необходимого результата. Теперь установлен определенный срок, исчисляемый от даты ввода многоквартирного дома в эксплуатацию, для проведения органом местного самоуправления открытого конкурса на выбор управляющей компании. После проведения конкурса в случае, если управляющая компания застройщика проиграет в нем или не примет в нем участия, она должна передать объект в управление победителю этого конкурса. Анна Дугар-Жабон, генеральный директор компании RDI Service: Многие УК при крупных девелоперах возникли из-за желания застройщика без проблем сдать построенный объект. Такие УК не представляли интересов жителей при сдаче: например, не доделывались коммуникации. Поэтому и возникло предубеждение, что если УК – аффилированное лицо девелопера или застройщика, то ее работа будет некачественной. Источник http://www.metrinfo.ru/articles/97833.html
Hrom: rlight пишет: 1) Стоимость услуг УК за 1кв.м. в ЖК Солнце с 1 января 75руб. 2) По всем строительным работам в квартире требуется выполнение 10 регламентов, предполагающих многоуровневое согласование с УК , естественно не бесплатно А по нашему дому таких данных (предварительных) пока нет? Вот насчет 10 регламентов особенно интересно что нас ждет. Хотелось бы заранее знать вражеский арсенал rlight, а можно поподробнее что требуют согласовывать в Солнце?
rlight: Hrom пишет: а можно поподробнее что требуют согласовывать в Солнце? Прочитал на форуме новостройкин . ру
Hrom: Тоже почитал Новостройкин... Они не пишут конкретно что это за согласования, но я думаю следующий перечень не слишком далек от правды: 1. Проект перепланировки. 2. Проект по электрике. 3. Проект по водоснабжению. 4. Акт скрытых работ по гидроизоляции. 5. Акт скрытых работ по разводке отопления. 6. Акт скрытых работ по водоснабжению. 7. Акт скрытых работ по электрике. 8. Опломбирование водосчетчиков. 9. Акт сдачи-приемки квартиры УК ("выход из ремонта"). В принципе, это почти стандартный набор в новостройках. Наверняка нам тоже все это предстоит. Вот только за что у них УК 20000 берет абсолютно непонятно.
Pke: Hrom пишет: Наверняка нам тоже все это предстоит правильно я понимаю, что изначально Промстрой утверждает и регистрирует по умолчанию стандартные планировки в соответствии со строительным чертежом.А с УК нужно согласовывать, если в планировку вносят изменения (индивидуальный проект)?? Или в любом случае нужно согласовывать проект электрики и т.п.?
Hrom: Pke; правильно понимаете. Втех. паспортах на квартиры будут те планировки, которые изначально заявлены ПСИ. Свободная планировка позволяет Вам поставить стены где хотите, но не освобождает от обязанности согласовать это. Когда получите собственность. Согласовывать с УК его может и не нужно (мы же не знаем сейчас требования УК), но иметь этот проект вам в любом случае нужно будет. Вот проект электрики точно будут трясти со всех. И воду, возможно. Но это чистый развод на бабло. Если вы будете входить в ремонт как собственник, то вообще никаких проектов УК должны не будете. Только Акты скрытых работ подписывать.
Pke: Hrom пишет: те планировки, которые изначально заявлены ПСИ спасибо!Конечно, было бы удобно изначально передать в ПСИ для согласования не базовый проект, а индивидуальный.
Hrom: 332 индивидуальных проекта - это чересчур много геморроя для ПСИ. Это у них должен быть в штате человек, который будет заниматься этими перепланировками. Существуют ведь определенные ограничения - что можно делать, на что нужно разрешение, а что делать нельзя категорически. Очень хлопотно это для застройщика. Да и у каждого свой бизнес=) Хотя, безусловно, это было бы очень удобно.
Hrom: Списался с ПИК-Комфортом, руководитель Контакт-центра ответил, что у них нет информации о том будет ли наш дом обслуживатся этой компанией.
Hrom: УЮТ ответил, что именно они будут нашей УК. Причем, на основании нашего с вами, уважаемые соинвесторы, решения Так что можно начинать собирать информацию по УК. rlight, просьба поменять в теме раздела название УК.
Гость1505: Спасибо за информацию. Hrom пишет: Так что можно начинать собирать информацию по УК. Данная УК обслуживает в том числе ЖК Александр (Раменки). Много информации по УК в ветке указанного ЖК на www.vdolevke.ru. Необходимо только зарегистрироваться на сайте, чтобы иметь полный доступ.
rlight: Филиал “Фирма Уют” ЗАО “Моспромстрой” http://www.фирма-уют.рф/ www.firma-uyut.ru
Hrom: Проект договора на управление домом с УК Уют для жильцов ЖК "Александр". Думаю, у нас сильно отличаться он не должен.
kuzmin: вот с их форма пост Сегодня дали квитанцию за май (до этого платили только при получении ключей): оплата жилья - 32,60 отопление - 19,04 холодная вода - 19,85 канализация - 14,40 итого за двушку 3700 ответить amotisane 24.05.2010 15:46 за 70 квадратов. это конечно конкретный отдельный случай, но хоть примерный ориентир какой-то...
Hrom: Ирина Т пишет: Полазал по форумам ЖК Солнце и Оксиджен для того,чтобы знать какие проблемы с нашим домом нас ждут впереди. Очень поучительно. Наш Форум затих в предвкушении новогодних подарков от строителей,а мне кажется что нас ждут сюрпризы похлеще чем у наших соседей на Ярцевской. Хотелось бы поднять обсуждение тем о стоимости жилком услуг, о навязывании нам доп. услуг Управл. компанией, о обмерах БТИ квадратных метров, Управл. компания -кто будет у нас ?,какими поборами она занимается в аналогичных домах?, о стоимости услуг по подземной автостоянке. Я предпологаю, что всем небезинтересно - во что мы попали ? Ведь заплатив большие деньги за квартиру, хотелось бы нормально жить в ней, а не бороться за выживаемость, как у наших соседей ! Раньше были доходные дома. Не хотелось бы, чтобы наш дом превратился в доходный за наш с вами счёт . Я общался с жильцами ЖК Александр. Ничего криминального у УЮТа не обнаружено. Более чем лояльная УК. К ней есть вопросы по качеству обслуживания, но при проведении ремонта палки в колеса они не ставят и цены не ломят. То, что происходит в Солнце - вообще за гранью добра и зла, не стоит на них ровняться в принципе. А чем Ваше ожидание "сюрпризов похлеще" вызвано?
kuzmin: мне показалось из форума что УК бардачная... что хоти то и вороти в доме... бывает гораздо-гораздо хужее (см ЖК Солнце и УК Дон-строй эксплуатация - каким боком она там оказалась??... )... думаю тут нам подфартило.. увидим уже скоро на сколько УК будет интересоваться чего там каждый у себя в норке задумал сделать.. главное в конец не обнаглеть и внешний блок кондея на вентилируемый фасад не вывесить..
Гость1505: Плюсы и минусы ТСЖ Плюсы и минусы ТСЖ Проблемы в ТСЖ. Прежде чем создать ТСЖ требуется сперва сделать межевание земли, разметка территории. Межевание может быть проведено как и по линии дома, так и присоединить прилегающую территорию к дому. На сегодняшний день, чтобы произвести межевание земли в Москве, существует очередь на 8 лет вперед! Это первая проблема в создании ТСЖ. Без межевания невозможно оформление в собственность. Допустим, что межевание произведено, тогда все чердаки и подвалы, цокольный этаж, мансарда. Все это можно сдавать в аренду и получать дополнительную прибыль. Можно сдать площадь под рекламу стену здания - опять же прибыль. Но, если вникнуть в это поглубже. То получается, что все цокольные этажи уже давно выкуплены. Прибыли он не принесет, а головной боли может принести. Все мансардные этажи и подвалы оформлены как госсобственность местных властей, и прибыли с них получают сами власти или уже проданы в собственность другим людям. Вторая проблема - капитальный ремонт многоквартирного дома. Если в квитанциях учитывать суммы на сбор для проведения этого самого ремонта, то уйдет лет 10-15, пока наберется нужная сумма. Дом быстрей развалится. Сейчас разрабатываются поправки, в которых будут выделяться на капитальный ремонт деньги из бюджета региона. Если же деньги на ремонт допустим собраны без участия бюджетных денег, то в конце года по существующему законодательству придется выложить еще 24% , как налог на прибыль! Принимая решение о создании ТСЖ необходимо в полной мере представлять себе как плюсы, так и минусы, которые приносит человеку вступление в ТСЖ. (Минус) Более высокие эксплуатационные платежи. Для многих именно этот пункт является причиной отрицательного отношения к ТСЖ. Но нужно понимать, что обязательные коммунальные платежи в ТСЖ точно такие же, что и в среднем по городу. Другое дело, если жильцы сами принимают решение "скинуться" на благоустройство или другие цели. Когда речь идет об устройстве парковки, установке замка или найме консьержа, это выливается в небольшие затраты. Однако бывают случаи, что у кого-то из жильцов появляется желание, например, облицевать подъезд мрамором. (Плюс) Возможность влиять на политику управляющей компании. Все важные вопросы в ТСЖ решает собрание. И если жильцы не захотят платить деньги за мраморный подъезд или другую экзотику, решение принято не будет. В большинстве московских домов, особенно старых, социальный состав жильцов смешанный: соседями крупного бизнесмена могут быть учитель и дворник, и тут уж все будет зависеть от того, кто составляет большинство. Интересно, что человек, живущий в кондоминиуме, но не являющийся членом ТСЖ, не участвует в принятии решений, но обязан им подчиняться. Практика отличается от теории: те, кто не может платить, не платят, а те, кто может, относятся к этому с той или иной степенью понимания. (Минус) Несовершенство законодательства и механизмов взаимодействия ТСЖ с городскими структурами. Если кто-то из жильцов не хочет платить, в том числе обязательные коммунальные платежи, взыскать с него долги можно только через суд. На это могут уйти годы, и все это время недостачу придется покрывать за счет исправно платящих жильцов. Другая проблема связана со льготными категориями граждан, имеющих право на дотации по коммунальным платежам. Город по закону должен возвращать ТСЖ разницу между платежами льготников и реальными затратами на коммунальные услуги, но на практике этого не происходит. (Плюс) Возможность сокращать расходы жильцов за счет резервов дома и грамотной работы управляющих. Важное преимущество ТСЖ - право вести коммерческую деятельность. Если в доме есть нежилые помещения, товарищество имеет право их сдавать. Но это скорее исключение, чем правило: обычно у всех нежилых помещений имеются собственники. А вот что касается подвалов и верхних технических этажей - тут ТСЖ может проявить фантазию и найти арендатора. На глухом фасаде или крыше здания может быть размещен рекламный щит. Доходы от этой деятельности также пополнят бюджет ТСЖ. (Минус) Отсутствие инициативы, непонимание со стороны жильцов. Конечно, ТСЖ сталкивается с несовершенством законодательства и произволом властей. Но главной проблемой остается сопротивление самих жильцов дома, собственников. Поэтому одним из важных направлений деятельности управляющей компании становится разъяснительная работа. (Плюс) Возможность выбирать эксплуатирующую компанию и контролировать качество ее работы. Главная задача ТСЖ - обеспечить достойный уровень эксплуатации здания. И для решения этой задачи есть несколько путей: 1. Если ДЕЗ работает хорошо - редкий случай, - можно ничего не менять, а просто оплачивать его работу. 2. Строительная компания создала эксплуатирующую организацию. Обычно это происходит в элитных домах со сложными инженерными коммуникациями. Работа такой организации обычно хорошо налажена, но стоит недешево. Состоятельных жильцов это устраивает. 3. ДЕЗ работает неудовлетворительно. В этом случае ТСЖ может перезаключить договоры с подрядчиками - либо с теми же, с которыми работала ДЕЗ, либо с другими, качество работ и расценки которых устраивают товарищество. 4. Можно пытаться решить все проблемы силами ТСЖ и нанимать свой обслуживающий персонал. Обычно этот способ становится логическим продолжением предыдущего: ТСЖ отказывается от услуг подрядчиков, оставляя сторонним организациям только те работы, которые самим выполнять невыгодно. Постепенно при ТСЖ образуется эксплуатирующая организация, которая может предлагать свои услуги другим домам и зарабатывать дополнительные средства для ТСЖ. (Плюс) Чистый, благоустроенный подъезд, ухоженный двор. Именно эти ценности должны стать результатом работы ТСЖ. Домофон и консьерж в подъезде, чистые лестницы, лифт с зеркалом, детская площадка и газон во дворе - все это сказывается не только на настроении жильцов, но и на стоимости квартир в доме. Без всякого преувеличения, деятельность ТСЖ способна заметно увеличить рыночную цену жилья. Несмотря на номинальную поддержку городских властей, процесс создания и развития ТСЖ идет небыстро. Параллельно развиваются альтернативные городские и коммерческие управляющие компании, кое-где улучшаются и работа ДЕЗов. Вероятнее всего, ТСЖ никогда не заменят полностью городские службы - ведь порядок во дворе и в подъезде, наведенный силами города, не способствует проявлению инициативы жильца-собственника. Судебные разбирательства при неуплате жилищных и коммунальных услуг. Любые спорные вопросы решаются на общем собрании ТСЖ. Если не находится какого то общего решения, то здесь поможет разобраться суд. Допустим, если член или не член ТСЖ, многоквартирного дома, не оплачивает расходы по оплате за жилое помещение и коммунальные услуги , то правление ТСЖ принимает решение о подаче на такого жильца в суд. Для этого составляется исковое заявление о взыскании задолженности и подается в суд по месту жительства должника согласно ст. 28 ГПК РФ. Дело по имущественным спорам по цене иска, не превышающей пятисот минимальных размеров оплаты труда (МРОТ), установленных на день подачи заявления, рассматривает мировой судья (ст. 23 ГПК РФ). Если цена иска превышает пятьсот МРОТ, его подают в районный суд. За время судебного разбирательства должник может заложить, спрятать или продать свое имущество. И тогда решение суда невозможно будет исполнить. Поэтому одновременно с подачей иска в суд подается заявление об его обеспечении. Оно рассматривается в день его поступления в суд без извещения ответчика, других участников дела. Суд выносит решение при ответчике, а заочное - и без него. Копия заочного решения высылается ответчику в течение трех дней с уведомлением о вручении. Ответчик может обратиться в суд с заявлением об отмене это решения. Срок при этом - семь дней со дня вручения копии. На заочное решение суда стороны могут подать кассацию, на решение мирового судьи - апелляцию. Сделать это можно в течение десяти дней, если ответчик не подал заявление об отмене решения. А если все же "возразил", то в течение десяти дней со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления (ст. 237 ГПК РФ). Если отменено решение районного суда или изменен "вердикт" мирового судьи, то новое решение вступает в силу немедленно. Если признано верным, то решение вступает в силу после рассмотрения кассации. По заявлению истца суд может произвести индексацию взысканных сумм на день исполнения решения (ст. 208 ГПК РФ). Сделаем вывод из всего вышеизложенного. Для легитимности решений, принимаемых товариществом собственников жилья, необходимо учесть мнение каждого собственника помещений многоквартирного дома. Но учесть мнение каждого собственника в организации, которая управляет их собственностью, невозможно без участия каждого собственника в ТСЖ. Если не все собственники помещений являются членами товарищества, то происходит парализация работы ТСЖ. Товарищество не может принимать большинство принципиальных решений без получения согласия всех собственников, не являющихся членами ТСЖ. С таким правовым статусом, когда без каждого согласия собственника помещений не может быть принято ни одного принципиального решения, навряд ли кто-то из них захочет расстаться. Поэтому положения о необходимом количестве голосов в многоквартирном доме на общем собрании всех собственников помещений закреплено законодательно в ст. 44-48 ЖК РФ. Смысл членства в товариществе - сохранить правовую связь, приравняв принимаемые решения (большинством голосов) к решениям принимаемых собственниками помещений (единогласно) и самое главное, принудив собственников помещений в многоквартирном доме - членов ТСЖ , нести расходы по принятым решениям. Источник http://youhouse.ru/publik/45.php
zaraza: представитель УК на месте сказал что контейнеры для вывоза строительного мусора каждый владелей будет заказывать сам. общего контейнера на объекте не будет... ((( посоветовал кооперироваться соседям вместе, если на загруз одного контейнера мусора недостаточно.. да, и ключи сказал что планируется с 1го июня начать выдавать, но ждут команды сверху... а каковы условия - не смог разъяснить..
Hellen: zaraza пишет: представитель УК на месте сказал что контейнеры для вывоза строительного мусора каждый владелей будет заказывать сам. общего контейнера на объекте не будет... ((( Странно, когда мы разговаривали с этим представителем, он сказал, что жильцы будут оставлять заявку на контейнер, а управляющая компания уже будет его заказывать. Я, так понимаю, УЮТ решил себе немножко облегчить существование в нашем доме. Интересно, от каких еще обязательств они откажутся в будущем.
полная версия страницы